針對目前在行業(yè)大環(huán)境中的拿地及融資緊張等問題，房企管理人員逐步意識到數(shù)字化的重要性及緊迫性，借助數(shù)字化工具探索管理運(yùn)營模式由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變或?qū)⒊蔀槲磥矸科蟮闹髁靼l(fā)展方向。

房地產(chǎn)數(shù)字化已經(jīng)從過去的ERP時代開始向EBC時代轉(zhuǎn)變。

過去的房地產(chǎn)在傳統(tǒng)土地財政的模式下依靠“土地紅利”進(jìn)行發(fā)展，迎合政府低價出讓建設(shè)用地的創(chuàng)收策略實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的大規(guī)模、高效發(fā)展。如今我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也開始從“土地紅利”向“管理紅利”時代邁進(jìn)，即通過信息化和數(shù)字化技術(shù)支撐管理的精細(xì)化，向管理要效益，實(shí)現(xiàn)行業(yè)價值鏈重構(gòu)。

當(dāng)前認(rèn)為的房地產(chǎn)數(shù)字化主要經(jīng)歷三個階段:第一階段，開發(fā)商將數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用于內(nèi)部管理。將傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)通過技術(shù)手段從線下流程搬到線上，形成聯(lián)通的數(shù)據(jù)平臺和業(yè)務(wù)系統(tǒng)，提高內(nèi)部運(yùn)營管理效率。

第二階段，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大和業(yè)務(wù)布局的變化，開發(fā)商逐漸從單純的空間提供者轉(zhuǎn)變?yōu)榭臻g和服務(wù)的提供者，業(yè)務(wù)從傳統(tǒng)低頻產(chǎn)品一次性銷售轉(zhuǎn)變?yōu)楦哳l的客戶互動。數(shù)字化可以更好地幫助企業(yè)從不同環(huán)節(jié)洞察終端客戶，豐富服務(wù)內(nèi)容、提升服務(wù)質(zhì)量。

第三階段，開發(fā)商憑借開發(fā)規(guī)模引入數(shù)字化技術(shù)，完善數(shù)據(jù)入口，基于多業(yè)態(tài)、多元化的客戶和場景信息，盤活B端、C端客戶資源，并以客戶需求為中心構(gòu)建生態(tài)圈，驅(qū)動內(nèi)外部資源整合，在較短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的快速增長。

本文通過對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化案例進(jìn)行梳理、分析、整合，對國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀和數(shù)字化格局進(jìn)行對比，研究國內(nèi)外房地產(chǎn)數(shù)字化在轉(zhuǎn)型路徑和轉(zhuǎn)型領(lǐng)域的特點(diǎn)與不同。

（一）全布局?jǐn)?shù)字化

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)字化呈現(xiàn)頭部房企明顯領(lǐng)先的特征，數(shù)字化整體覆蓋程度不高，數(shù)字化轉(zhuǎn)型在頭部房企中進(jìn)展較快。2020年，克而瑞發(fā)布《地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化發(fā)展報告》，其中顯示我國房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型進(jìn)程仍處在初級階段，數(shù)字化增速不斷提升，數(shù)字化全過程布局主要體現(xiàn)在業(yè)務(wù)層數(shù)字化與管理層數(shù)字化。本文通過克而瑞對數(shù)字化布局的分解，以頭部房企為主要對象，從業(yè)務(wù)層數(shù)字化和管理層數(shù)字化兩個層面進(jìn)行介紹。

1業(yè)務(wù)層數(shù)字化

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)層數(shù)字化體現(xiàn)在企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的過程，本文將頭部房企的業(yè)務(wù)數(shù)字化分為數(shù)字化設(shè)計、數(shù)字化施工與數(shù)字化建造三個環(huán)節(jié)進(jìn)行說明。

表格1業(yè)務(wù)層數(shù)字化案例匯總

房地產(chǎn)數(shù)字化設(shè)計指的是利用數(shù)字化技術(shù)與建筑設(shè)計結(jié)合，打破傳統(tǒng)建筑設(shè)計的低效率與不可逆性、提高建筑設(shè)計的精確度和美觀度。其中，BIM技術(shù)是數(shù)字化技術(shù)在建筑設(shè)計中的重要應(yīng)用之一。BIM技術(shù)是指在建設(shè)工程及設(shè)施全生命周期內(nèi)，對其物理和功能特性進(jìn)行數(shù)字化表達(dá)，并依此設(shè)計、施工、運(yùn)營的過程和結(jié)果。運(yùn)用BIM技術(shù)進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)有很多，如萬達(dá)、萬科、龍湖、碧桂園等，其中龍湖旗下的龍湖龍智造品牌，為客戶提供開發(fā)管理、前期策劃、產(chǎn)品管理、BIM設(shè)計和數(shù)字孿生五大產(chǎn)品服務(wù)，進(jìn)行全業(yè)態(tài)、全周期的數(shù)字科技賦能。

作為行業(yè)領(lǐng)先的全量BIM設(shè)計咨詢機(jī)構(gòu)，龍智設(shè)計依托全國超30座城市、10萬+設(shè)計模塊，通過模塊一鍵調(diào)用、模型快速拼裝、云端協(xié)同設(shè)計、圖模一體質(zhì)管交付，實(shí)現(xiàn)設(shè)計過程全鏈條數(shù)字化生產(chǎn)。基于成熟的模塊庫，龍智設(shè)計自研BIM協(xié)同平臺、VR模擬輔助分析，配合嚴(yán)格的審核把關(guān)以及全自動化指標(biāo)系統(tǒng)，確保高品質(zhì)的交付呈現(xiàn)。另外，有了高效的BIM數(shù)字化正向設(shè)計，龍智設(shè)計的360°圖模可提效3~4倍，住宅業(yè)態(tài)平均出圖周期為25天，商業(yè)業(yè)態(tài)從拿地到施工圖輸出最快僅需145天。在VR及視覺技術(shù)的輔助下，精準(zhǔn)輸出方案的能力極強(qiáng)。

筑想科技依托“建筑+IT”復(fù)合型人才的技術(shù)基因，利用 CPA（工程建設(shè)全生命周期管理平臺）為建筑建設(shè)全過程提供軟件與數(shù)據(jù)服務(wù)，與以 BIM 為核心的歐特克達(dá)成戰(zhàn)略合作，在二維、三維數(shù)字化設(shè)計領(lǐng)域和地產(chǎn)批量精裝產(chǎn)品規(guī)則以及應(yīng)用落地領(lǐng)域進(jìn)行融合與創(chuàng)新，填補(bǔ)整個房地產(chǎn)行業(yè)批量精裝產(chǎn)品數(shù)據(jù)應(yīng)用的空白，為房地產(chǎn)全生命周期管理注入新的理念。房地產(chǎn)企業(yè)利用BIM技術(shù)進(jìn)行前期決策、產(chǎn)品研發(fā)、質(zhì)量控制、項(xiàng)目運(yùn)營以及資金流規(guī)劃，可全面幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升項(xiàng)目管理效率。面對BIM“卡脖子”的技術(shù)，萬科旗下子公司萬翼科技推出AI智能審圖，在擺脫人工的同時利用“機(jī)器學(xué)習(xí)”不斷提高審圖的效率與質(zhì)量，降低建造成本。

房地產(chǎn)數(shù)字化施工指的是運(yùn)用數(shù)字化技術(shù)輔助工程項(xiàng)目推進(jìn)，通過人與信息終端交互進(jìn)行，主要體現(xiàn)在表達(dá)、分析、計算、模擬、監(jiān)測、控制及其全過程的連續(xù)信息流的構(gòu)建，強(qiáng)調(diào)單個項(xiàng)目進(jìn)行的全流程信息捕捉和監(jiān)控。

數(shù)字化施工的一大特點(diǎn)是是建筑機(jī)器人的應(yīng)用，成立于2018年7月的碧桂園集團(tuán)全資子公司廣東博智林機(jī)器人有限公司（簡稱“博智林”）,集中力量研發(fā)、生產(chǎn)及應(yīng)用建筑機(jī)器人，推進(jìn)應(yīng)用新型裝配式建筑體系，運(yùn)用BIM數(shù)字化技術(shù)為基礎(chǔ)構(gòu)建建筑產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，創(chuàng)新運(yùn)用新型施工組織方式，將自主研發(fā)的建筑機(jī)器人大規(guī)模、系統(tǒng)性地應(yīng)用于建筑施工大部分環(huán)節(jié)，讓機(jī)器人像人類一樣智慧地工作，實(shí)現(xiàn)兼顧效率、質(zhì)量、安全、環(huán)保、成本等要素的智能建造。

房地產(chǎn)數(shù)字化建造指的是房地產(chǎn)行業(yè)中包括測繪、設(shè)計、施工環(huán)節(jié)中將數(shù)字化、智能化技術(shù)用于批量建筑及大型復(fù)雜工程中，推動智能建筑的產(chǎn)生。華潤置地利用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和人工智能實(shí)現(xiàn)建筑智能化與自動化控制，包括智能化照明、智能化溫控、智能化安防等，其構(gòu)建的“智慧建筑”系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了建筑物自動化、物業(yè)管理數(shù)字化等多項(xiàng)創(chuàng)新，提高了建筑物的能源利用率。

華潤置地通過引入IoT、AI、VR/AR、BIM等新技術(shù)，搭建“潤智造”平臺，賦能一線業(yè)務(wù)，推動工程建造走向智能化；于2022年聯(lián)合廣聯(lián)達(dá)共同啟動建造“潤智造”一站式智能工程管理平臺，覆蓋進(jìn)度、質(zhì)量、安全、綜合管理4個核心業(yè)務(wù)板塊，涉及22個業(yè)務(wù)場景，整合2個平臺，達(dá)到管理支撐與一線賦能的目標(biāo)。萬翼科技結(jié)合過程管理系統(tǒng)、專項(xiàng)檢查系統(tǒng)和智慧工地系統(tǒng)，利用數(shù)字化BI大屏進(jìn)行數(shù)據(jù)的互聯(lián)與共享，并以結(jié)構(gòu)化和可視化的方式呈現(xiàn)，能夠輔助項(xiàng)目現(xiàn)場和管理層快速掌握項(xiàng)目整體運(yùn)行情況，實(shí)現(xiàn)建造數(shù)字化的落地。

2管理層數(shù)字化

房地產(chǎn)企業(yè)管理層數(shù)字化體現(xiàn)在企業(yè)日常運(yùn)營的過程，本文將頭部房企的管理層數(shù)字化分為資產(chǎn)數(shù)字化、交易與運(yùn)營數(shù)字化兩個環(huán)節(jié)進(jìn)行說明。

表格2 管理層數(shù)字化案例匯總

房企資產(chǎn)數(shù)字化是指將房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)信息進(jìn)行數(shù)字化處理并進(jìn)行數(shù)字化的資產(chǎn)管理（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、建設(shè)、規(guī)劃、設(shè)計、建造、銷售、運(yùn)營等全生命周期上的管理）。通過對實(shí)體資產(chǎn)的信息化、數(shù)字化，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的虛實(shí)共生。如碧桂園鳳凰云作為碧桂園全國直營購房平臺，圍繞“全國房源、在線購房、直營特惠、活動權(quán)益、售后服務(wù)”五大功能優(yōu)勢構(gòu)建客戶一站式全周期購房服務(wù)體系。碧桂園鳳凰云微信小程序端除去一鍵找房功能，還能為客戶提供房貸計算、地圖找房等專業(yè)功能；同時提供線上商城、積分換禮等功能，是用戶權(quán)益的主要提供渠道。

鳳凰云利用前沿數(shù)字孿生技術(shù)，在虛擬現(xiàn)實(shí)中對樓盤進(jìn)行數(shù)字化構(gòu)建，將各種樓盤指標(biāo)放到虛擬系統(tǒng)中，實(shí)現(xiàn)VR看房；一體化客戶操作系統(tǒng)免去了繁瑣的手續(xù)，提升業(yè)務(wù)辦理效率，優(yōu)化用戶使用體驗(yàn)。VR技術(shù)應(yīng)用使用戶能身臨其境，減少了時間與精力成本。同時企業(yè)可以利用數(shù)據(jù)資產(chǎn)，通過數(shù)據(jù)二次分析和數(shù)據(jù)有償共享進(jìn)行二次價值釋放，盤活實(shí)體資產(chǎn)。

在管理方式上，數(shù)字化資產(chǎn)管理可以提高企業(yè)的管理效率，降低成本，提高收益，同時也有助于企業(yè)降低風(fēng)險，提高決策效率。華潤置地打通其體系內(nèi)8個業(yè)態(tài)的積分收發(fā)場景，上線“萬象星”，搭建大會員生態(tài)體系，實(shí)現(xiàn)全業(yè)態(tài)會員身份通、積分通和權(quán)益通，構(gòu)建“空間、客戶、資源”于一體的閉環(huán)商業(yè)模式，推動資產(chǎn)管理數(shù)字化。現(xiàn)有進(jìn)行數(shù)字化資產(chǎn)管理的頭部房企還有綠城中國與保利發(fā)展等。

房企交易與運(yùn)營數(shù)字化，指房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品營銷、服務(wù)提供和客戶交流環(huán)節(jié)運(yùn)用數(shù)字化平臺與技術(shù)，提高辦公效率、服務(wù)質(zhì)量和客戶滿意度的數(shù)字化，在企業(yè)運(yùn)營角度應(yīng)用數(shù)字化和智能化技術(shù)實(shí)施更精準(zhǔn)、更動態(tài)、更高效的企業(yè)管理。

海倫堡提出“5543”數(shù)字戰(zhàn)略體系，以五條產(chǎn)品線、五大技術(shù)平臺、四個基礎(chǔ)架構(gòu)、三套支撐體系推進(jìn)數(shù)字化系統(tǒng)的搭建和運(yùn)行，并同時提出數(shù)字戰(zhàn)略要在企業(yè)運(yùn)營層面“三步走”實(shí)現(xiàn)。第一步是業(yè)務(wù)線上化，海倫堡落地智慧客服系統(tǒng)，講線下人工溝通處理轉(zhuǎn)變?yōu)榫€上操作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交付、投訴報修、產(chǎn)證查詢、智能外呼與移動驗(yàn)房等場景高效化；第二部是經(jīng)營數(shù)字化，海倫堡退出線上售樓部“海房寶”，利用短視頻平臺和直播平臺進(jìn)行大規(guī)模沉浸式宣傳，實(shí)現(xiàn)營銷數(shù)字化；第三步是企業(yè)智能化，海倫堡推進(jìn)核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)的建設(shè)，推動經(jīng)營管理、投資、招采、營銷、供應(yīng)鏈系統(tǒng)的構(gòu)建，大幅提升運(yùn)營效率和準(zhǔn)確性，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)快速聯(lián)動更新，以“高質(zhì)量+精細(xì)化”穩(wěn)健發(fā)展進(jìn)程。

萬翼科技結(jié)合樓宇資產(chǎn)管理系統(tǒng)、智慧企業(yè)服務(wù)系統(tǒng)、經(jīng)紀(jì)人渠道詢盤系統(tǒng)，通過智慧園區(qū)loT平臺，助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)、寫字樓、商業(yè)體的全面數(shù)字化升級；上線“易選房”線上購房服務(wù)平臺，足不出戶掌握萬科樓盤位置，直播和VR沉浸式看房。針對目前地產(chǎn)營銷中三大場景——營銷拓客、渠道分銷、案場管理，提出分場景、數(shù)字化營銷管理理念，改變傳統(tǒng)粗放式推廣、傳統(tǒng)式中介、固定式案場現(xiàn)狀，結(jié)合智能軟硬件工具，提供全套數(shù)字化解決方案。

華潤置地搭建基礎(chǔ)物聯(lián)網(wǎng)平臺“瑞云”，建成60+標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品及服務(wù)、4+使用入口、9+解決方案，滿足全業(yè)態(tài)智慧化業(yè)務(wù)發(fā)展需求，大幅度提升運(yùn)營效率，降低運(yùn)營成本。此外，華潤置地在BIM模型建筑靜態(tài)數(shù)據(jù)之上，開展群智能應(yīng)用探索，實(shí)現(xiàn)自適應(yīng)動態(tài)數(shù)據(jù)采集和數(shù)字孿生，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)世界數(shù)據(jù)實(shí)時動態(tài)同步，構(gòu)建了智能運(yùn)維數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，提高實(shí)時管控效率。

（二）全主體數(shù)字化

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及的部門與流程較多，需要上下游企業(yè)協(xié)同、貫通房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。數(shù)字化背景下實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展首先要實(shí)現(xiàn)上下游產(chǎn)業(yè)間、前后臺與各個部門間的信息共享與數(shù)字化業(yè)務(wù)協(xié)同，其次是要借助第三方數(shù)字化力量推進(jìn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化技術(shù)賦能行業(yè)價值提升、全主體參與行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

1房地產(chǎn)上下游企業(yè)數(shù)字化

物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要通過智慧物業(yè)的建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)賦能，推動智慧社區(qū)發(fā)展。智慧物業(yè)的內(nèi)涵可以包括服務(wù)主體的智慧化與服務(wù)對象獲得感的提升：通過數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各部門之間的管理協(xié)同，建立高效的聯(lián)動機(jī)制；通過數(shù)字化的物業(yè)服務(wù)識別社區(qū)成員需求，提高社區(qū)成員的滿足感與獲得感。

萬物云將物業(yè)管理與科技、社會服務(wù)相結(jié)合，包括智能設(shè)備、后臺管理系統(tǒng)、移動應(yīng)用程序和“以養(yǎng)代修”服務(wù)等,提高了社區(qū)的安全性、效率性和居民生活品質(zhì)，為退休技工提供了額外兼職收入機(jī)會。同時，萬物云致力于在房地產(chǎn)行業(yè)中推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，提出“蝶城”戰(zhàn)略，即打造以街道為單位的高濃度服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建半徑3公里左右、20-30分鐘服務(wù)可觸達(dá)的服務(wù)圈。在此服務(wù)圈內(nèi)的社區(qū)、商企和城市服務(wù)可以使用統(tǒng)一的資源和基礎(chǔ)設(shè)施，服務(wù)商也可以統(tǒng)一調(diào)度生產(chǎn)資料，有效節(jié)省成本，提升效率。

融創(chuàng)服務(wù)與中規(guī)院（北京）規(guī)劃設(shè)計有限公司、天津大學(xué)建筑學(xué)院開展戰(zhàn)略合作，將國家級前沿性創(chuàng)新性的科技成果以天津融創(chuàng)奧城項(xiàng)目為試點(diǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，在全國引領(lǐng)性地首創(chuàng)“科技+人文”的社區(qū)更新模式。保利物業(yè)以廣州西海岸片區(qū)為試點(diǎn)，探索住宅業(yè)態(tài)的片區(qū)化運(yùn)營模式與創(chuàng)新服務(wù)場景，推出了“RADAR”智慧服務(wù)系統(tǒng)，通過“掃描-定位-匹配-追蹤-反饋-查詢”的鏈路式協(xié)同反饋機(jī)制“一網(wǎng)雙達(dá)”，優(yōu)化生產(chǎn)關(guān)系，從而提升生產(chǎn)力，提供一體化解決方案。

龍湖龍智造從智慧城市、智慧社區(qū)、研發(fā)辦公、新型商業(yè)等多維度注入“龍湖生態(tài)”，以“物理+數(shù)字”雙開發(fā)模式實(shí)現(xiàn)“空間載體+數(shù)字賦能”聯(lián)動，構(gòu)建“一核一軸一帶”空間格局，依托“空間數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)+智慧運(yùn)營指揮中心+社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)”的數(shù)字孿生體系，賦能數(shù)字化轉(zhuǎn)型新模式。

居住服務(wù)類企業(yè)指對為我國城鎮(zhèn)家庭提供住房開發(fā)、交易、家裝、物業(yè)管理等一系列維持居住體驗(yàn)服務(wù)的企業(yè)。在數(shù)字化轉(zhuǎn)型過程中能夠最直接地提升消費(fèi)者的滿足感。數(shù)字技術(shù)為貝殼搭建起了數(shù)字化創(chuàng)新的底層架構(gòu)，另一方面，ACN合作機(jī)制創(chuàng)造的開放生態(tài)系統(tǒng)旨在通過分享合作提升全行業(yè)效率。

技術(shù)創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新相輔相成打造了貝殼的產(chǎn)業(yè)數(shù)字化雙核能力，建立起平臺、經(jīng)紀(jì)人、客戶之間高效協(xié)同、互相促進(jìn)的創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)，以ACN機(jī)制驅(qū)動的數(shù)字化居住服務(wù)共創(chuàng)模式加速構(gòu)建中國領(lǐng)先的居住服務(wù)平臺，打造鏈接C端（用戶）生態(tài)網(wǎng)和B端（服務(wù)提供者）生態(tài)網(wǎng)、支撐新居住生態(tài)的“數(shù)字化新基建”，以此重構(gòu)并引領(lǐng)居住服務(wù)行業(yè)。貝殼找房致力于推進(jìn)居住服務(wù)數(shù)字化、智能化進(jìn)程，在二手房交易、新房交易、租賃、家裝、家居等環(huán)節(jié)為客戶提供一站式的服務(wù)。貝殼不斷改善用戶體驗(yàn)，致力于打通線上交易閉環(huán)的“最后一公里”，采用樓盤字典、VR看房與AI看房等特色服務(wù)，降低客戶交易的時間成本。

我愛我家利用數(shù)字化技術(shù)對傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行改造，已在核心城市實(shí)現(xiàn)簽約交易和貸款申請全線上化、租房業(yè)務(wù)流程全移動化、客戶及業(yè)主服務(wù)自助化，在服務(wù)上同樣提供VR看房、AI講房的模式打造數(shù)字化服務(wù)空間。利用大數(shù)據(jù)打造房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)模型，通過提高知識、系統(tǒng)與人的融合度打造優(yōu)秀房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，提升服務(wù)質(zhì)量，旨在實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)領(lǐng)域智能決策AI+大模型生成式AI雙輪驅(qū)動”，方便經(jīng)紀(jì)人隨時一站式調(diào)用，通過獲得賦能快速成長，進(jìn)一步提升服務(wù)品質(zhì)。我愛我家首個數(shù)字人“沐陽”也正式亮相，她也是居住服務(wù)行業(yè)第一個數(shù)字人，目前的職責(zé)是賦能經(jīng)紀(jì)人的日常業(yè)務(wù)，提高經(jīng)紀(jì)人的工作效率和質(zhì)量。

表格3 房地產(chǎn)上下游企業(yè)數(shù)字化案例匯總

2第三方企業(yè)參與賦能房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化

第三方企業(yè)的參與能直接為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)提供平臺與技術(shù)服務(wù)，參與房地產(chǎn)數(shù)字化的第三方企業(yè)主要包括互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和數(shù)字化平臺企業(yè)。科技巨頭互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如華為、小米、騰訊等積極參與推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化：華為與中國金茂發(fā)起，聯(lián)合DeepTech、明源云、北科建集團(tuán)、中海物業(yè)等行業(yè)合作伙伴共同成立地產(chǎn)科技聯(lián)盟PropTech Link，致力于搭建一個鏈接產(chǎn)業(yè)、區(qū)域、學(xué)術(shù)、資本等各方的結(jié)網(wǎng)型組織。

提供云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)支持，打造智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧商業(yè)等場景應(yīng)用，助力房地產(chǎn)企業(yè)提升運(yùn)營效率和客戶體驗(yàn)；騰訊與恒大集團(tuán)合資成立恒騰網(wǎng)絡(luò)，以發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)小區(qū)服務(wù)網(wǎng)上平臺（ICS）為主，旗下業(yè)務(wù)包括物業(yè)服務(wù)、智慧家庭、鄰里社交、生活服務(wù)以及互聯(lián)網(wǎng)家居五大部分，為社區(qū)用戶提供一站式的O2O服務(wù)；小米與碧桂園達(dá)成戰(zhàn)略合作，利用小米的智能家居產(chǎn)品和生態(tài)鏈企業(yè)的優(yōu)勢，為碧桂園的住宅項(xiàng)目提供智能化解決方案，打造更舒適便捷的居住環(huán)境。

數(shù)字化平臺企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，能夠提供統(tǒng)一的大數(shù)據(jù)云平臺進(jìn)行信息的鏈接、協(xié)同、融合、監(jiān)測與反饋。明源云鏈?zhǔn)菄鴥?nèi)首家品質(zhì)全周期數(shù)字管理提供商，致力于用數(shù)字科技解決房企的質(zhì)量底線問題。推出專門為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房屋質(zhì)量驗(yàn)收和交付的移動工具——移動驗(yàn)房，覆蓋了房子交付驗(yàn)收的全生命周期，包括專項(xiàng)檢查、模擬驗(yàn)房、工地開放、正式交付四個環(huán)節(jié)。

推出建設(shè)單位與監(jiān)理和施工方的實(shí)時在線協(xié)作平臺——明源工程質(zhì)檢。該平臺以質(zhì)量、安全、進(jìn)度為工程管理重點(diǎn)，主要為房企在建造階段解決質(zhì)量底線問題，同時包含與成本、設(shè)計等業(yè)務(wù)的協(xié)同，通過AIoT物聯(lián)網(wǎng)集成各類智能硬件，打造軟硬一體的數(shù)字化工程管理平臺。小庫科技通過由AI驅(qū)動的云端建筑信息模型——ABC（AI-Driven BIMing on Cloud）智能云模，實(shí)現(xiàn)“數(shù)、模、規(guī)一體聯(lián)動”，提升建筑行業(yè)中的規(guī)劃與包含裝配式建筑的設(shè)計成效。

廣聯(lián)達(dá)是一家數(shù)字建筑平臺服務(wù)商，主要在工程造價領(lǐng)域與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作：圍繞工程項(xiàng)目的全生命周期為企業(yè)提供數(shù)字化軟硬件產(chǎn)品、解決方案和相關(guān)服務(wù)。數(shù)字造價是廣聯(lián)達(dá)的核心業(yè)務(wù)之一，也是廣聯(lián)達(dá)最早布局且發(fā)展最為成熟的業(yè)務(wù)。數(shù)字造價能利用云計算、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)為合作伙伴提供解決方案、激活數(shù)據(jù)資產(chǎn)并實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理。

廣聯(lián)達(dá)的數(shù)字施工技術(shù)主要聚焦于“基于BIM的智慧工地管理系統(tǒng)”，以工程項(xiàng)目為載體，聚焦工程施工現(xiàn)場，緊緊圍繞人、機(jī)、料、法、環(huán)等關(guān)鍵要素，綜合運(yùn)用BIM技術(shù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)網(wǎng)等信息化技術(shù)及相關(guān)智能設(shè)備，與施工過程相融合，對施工生產(chǎn)、商務(wù)、技術(shù)等管理過程進(jìn)行賦能，提高了施工現(xiàn)場的崗位效率、生產(chǎn)效率、管理效率和決策能力等，實(shí)現(xiàn)了工地的數(shù)字化、精細(xì)化、智慧化管理。廣聯(lián)達(dá)的數(shù)字設(shè)計業(yè)務(wù)是在其提出的“數(shù)字建筑”概念中誕生的，它融合數(shù)據(jù)、算法與算力，旨在打造智能化、思維化、孿生化的數(shù)字建筑產(chǎn)品。作為一家成熟的平臺企業(yè)，廣聯(lián)達(dá)構(gòu)建出一套“研-營-銷-服”的企業(yè)體系：堅持產(chǎn)品與技術(shù)的自主研發(fā)、擁有自建的營運(yùn)渠道、覆蓋全國的營銷網(wǎng)絡(luò)和多元化的服務(wù)體系。由于其成熟的數(shù)字造價產(chǎn)品和技術(shù)，被稱為“房企逃不過的廣聯(lián)達(dá)”。

表格4 第三方企業(yè)賦能房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化案例匯總

中美房地產(chǎn)數(shù)字化的出發(fā)點(diǎn)不同，且中國總體發(fā)展較緩。從出發(fā)點(diǎn)來看，美國希望通過數(shù)字化追求房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)的安全性及數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管控，而中國的出發(fā)點(diǎn)集中在通過無紙化辦公以提高業(yè)務(wù)效率。從發(fā)展進(jìn)程上看，美國房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展已接近成熟階段，而中國目前處于起步階段，依靠部分頭部房企帶動。著眼于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，中國該行業(yè)的數(shù)字化雖起步較晚但發(fā)展進(jìn)程較快，近年來迅速拉齊甚至趕超美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)字化水平。其原因主要為美國存有較為成熟的線下房產(chǎn)營銷體系(MSL)，而中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)繞開了線下生態(tài)及行業(yè)體系，更便于直接擁抱數(shù)字化。

（一）中國數(shù)字化路徑

中國房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型的路徑包含三個階段——信息化、在線化和智能化。

在信息化階段，房企建立以ERP為核心的IT基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的信息化，并保證管理制度在企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)線和各層級的貫徹執(zhí)行；并及時掌握市場和業(yè)務(wù)動態(tài)，規(guī)避市場風(fēng)險；最終，通過信息化實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)的規(guī)范化以及財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。在在線化階段，房企通過與終端客戶和供應(yīng)商的在線化連接和交互，提升內(nèi)外部協(xié)同效率，積累業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并創(chuàng)新服務(wù)模式。最后，在智能化階段，基于信息化和在線化的數(shù)據(jù)沉淀，房企實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動的業(yè)務(wù)決策，通過數(shù)據(jù)模型和人工智能的應(yīng)用，提高決策的準(zhǔn)確性和效率。

目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化應(yīng)用還處于在線化的起步階段，距離智能化的應(yīng)用還有相當(dāng)長的一段距離。

1.發(fā)展方向：由粗放式管理逐步向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變

針對目前在行業(yè)大環(huán)境中的拿地及融資緊張等問題，房企管理人員逐步意識到數(shù)字化的重要性及緊迫性，借助數(shù)字化工具探索管理運(yùn)營模式由粗放式向精細(xì)化轉(zhuǎn)變或?qū)⒊蔀槲磥矸科蟮闹髁靼l(fā)展方向。具體表現(xiàn)為在行業(yè)屬性方面由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，注重管理及運(yùn)營紅利，在業(yè)務(wù)方向上由專一化向多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展，在決策方面更重視位置、消費(fèi)等數(shù)據(jù)帶來的價值，在運(yùn)營方面逐步向以客戶為中心的方向邁進(jìn)。未來在存量紅利及數(shù)字化意識的雙要素帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)必將迎來以數(shù)字化為主要驅(qū)動力的新時代。

2.產(chǎn)品演進(jìn)：功能趨向模塊化和集成化，數(shù)據(jù)相關(guān)能力為重要建設(shè)方向

隨著房地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的深入，相關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)會形成面向不同類型客戶差異化、針對同類型客戶標(biāo)準(zhǔn)化及簡便化的趨勢。就產(chǎn)品形態(tài)而言，針對中小型房企的產(chǎn)品將會更加注重模塊分解和可配置性，面向大型頭部房企的產(chǎn)品則會更加講究能力集成及可擴(kuò)展性。此外，隨著轉(zhuǎn)型路徑由信息化向數(shù)字化過渡，數(shù)據(jù)的價值將日益凸顯，數(shù)據(jù)挖掘、數(shù)據(jù)沉淀、數(shù)據(jù)呈現(xiàn)、數(shù)據(jù)分析以及借助數(shù)據(jù)輸出智能決策將成為房地產(chǎn)數(shù)字化產(chǎn)品能力演進(jìn)的重要方向。

3.合作趨勢：合作共贏，使技術(shù)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步融合

為進(jìn)一步優(yōu)化數(shù)字化產(chǎn)品、提升整體數(shù)字化規(guī)劃能力，未來的乙乙合作不可或缺，如數(shù)據(jù)中臺的建設(shè)、客戶平臺的建設(shè)和BI展示層的建設(shè)等。合作形式將聚焦于數(shù)據(jù)或模型調(diào)用或聯(lián)合開發(fā)，旨在為甲方房企提供更完整的數(shù)字化解決方案。此外部分房企在數(shù)字化建設(shè)過程中會將主要精力投入至建立技術(shù)底座，而忽略技術(shù)與業(yè)務(wù)的融合，從而造成數(shù)字化投入產(chǎn)出比不理想的結(jié)果。針對這一問題，甲乙雙方企業(yè)未來可通過聯(lián)合共建，即乙方提供技術(shù)能力，甲方提供關(guān)于對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深層次理解，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，形成技術(shù)與業(yè)務(wù)的生態(tài)閉環(huán)。對于頭部房企，其生態(tài)合作趨于與硬件、軟件設(shè)備及咨詢公司達(dá)成伙伴關(guān)系，在應(yīng)用產(chǎn)品上有自主研發(fā)趨勢，以打造能力可控的自主品牌。

（二）中國數(shù)字化體系成果

1.資產(chǎn)

對于資產(chǎn)而言，數(shù)字化的作用主要體現(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化和可視化。數(shù)字化技術(shù)可以幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)合同過程的自動監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)狀態(tài)隨時變更、各項(xiàng)費(fèi)用自動結(jié)算和繳費(fèi)及時通知，解決成本端資產(chǎn)權(quán)屬不固定、產(chǎn)品升級改造投入不固定，以及收益端租金回報、回收不固定，資產(chǎn)增值不固定和增值附加服務(wù)不固定等難題，更有效地盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)高效資產(chǎn)管理。

2.客戶

借助數(shù)字化技術(shù)深入挖掘、精準(zhǔn)了解不同屬地、不同區(qū)域客戶的個性化需求，及時追蹤與應(yīng)對客戶需求的變化，并基于客戶的需求將消費(fèi)者與產(chǎn)品進(jìn)行全渠道精準(zhǔn)匹配，以差異化產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對客戶的精細(xì)化運(yùn)營。同時，交易流程得以簡化，不僅有助于提升存量房的銷量，還能打造客戶生命周期管理閉環(huán)，提升客戶滿意度，保持營銷的可持續(xù)性。

房地產(chǎn)數(shù)字化營銷鏈路：獲客：通過新媒體矩陣觸達(dá)客戶，推廣品牌；從百度、淘寶等公域流量入口切入，在小程序、朋友圈、微信群等地沉淀自有用戶池，打通公私域流量→轉(zhuǎn)化：針對不同客戶設(shè)立不同標(biāo)簽精準(zhǔn)描募用戶畫像，借助多維畫像判斷客戶需求、偏好；借助科技手段提升售前服務(wù)品質(zhì)，如引導(dǎo)AR、VR看房等環(huán)節(jié)，使客戶看房更高效→交易：采用人臉識別、電子合同等方式，簡化交易認(rèn)證流程，提升業(yè)務(wù)處理時效；支持在線查詢交易處理進(jìn)度，使流程更加透明→售后：根據(jù)客戶偏好制定優(yōu)惠、服務(wù)合同等，提供差異化服務(wù)，提升客戶滿意度、增強(qiáng)客戶粘度；分析在線物業(yè)管理平臺的用戶行為，有的放矢提供增值業(yè)務(wù)。

3.業(yè)務(wù)

對于企業(yè)內(nèi)部管理而言，數(shù)字化的價值在于優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流的標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)據(jù)化，通過全面的在線化連接和數(shù)據(jù)化洞察實(shí)現(xiàn)投資決策、規(guī)劃設(shè)計、施工建造、采購、項(xiàng)目管理、營銷等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效率優(yōu)化。此外，數(shù)字化的價值還體現(xiàn)在業(yè)務(wù)一體化，即打通內(nèi)部業(yè)務(wù)板塊，實(shí)現(xiàn)前、中、后臺的高效協(xié)同，前臺和中臺形成數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)化和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)化的互通，中臺和后臺形成數(shù)據(jù)提取和數(shù)據(jù)存儲的互通。

通過數(shù)字化路徑的實(shí)施和數(shù)字化體系成果的積累，房企可以實(shí)現(xiàn)更高效、更智能的運(yùn)營管理，提升競爭力，適應(yīng)市場變化，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。